Le projetLogement
Financer les bailleurs qui construisent et qui rénovent.
Thème 06 · Logement. Dans un pays capable de bâtir des cathédrales, nous ne parvenons plus à loger les nôtres. Les mises en chantier sont tombées de 420 000 en 2017 à 270 000 en 2024, quand le pays en a besoin de 450 000 par an : il manque aujourd'hui un million de logements. Les classes moyennes en paient le prix, trop aisées pour le logement social, trop modestes pour un marché que la puissance publique a déséquilibré. Nous romprons avec quarante ans de pénurie administrée.
« 350 millions rendus aux bailleurs qui bâtissent. »
Le contexte.
La France consacre plus de 35 milliards d'euros par an à la politique du logement, et la production s'effondre. Les organismes HLM bénéficient d'une exonération d'impôt sur les sociétés de 350 millions d'euros par an, que la Cour des comptes recommandait de supprimer dès 2017 : elle est déconnectée de tout effort de construction et profite autant aux bailleurs qui ne construisent pas.
L'engagement.
Supprimer progressivement sur cinq ans l'exonération d'impôt sur les sociétés des bailleurs sociaux, et en redistribuer intégralement le produit aux bailleurs qui construisent et qui rénovent, sous forme d'aides à la pierre versées par le Fonds national des aides à la pierre. L'argent public cesse ainsi de récompenser un statut pour récompenser un résultat.
Le financement.
350 millions d'euros par an au titre de l'exonération d'IS, intégralement redistribués. 100 à 150 millions d'économie annuelle pour l'État sur la rénovation urbaine et 850 millions réorientés par Action Logement vers le logement des salariés. 200 millions sur les APL des étudiants étrangers hors Union européenne non boursiers, et 200 à 300 millions sur celles des étudiants issus des familles les plus aisées.
Cette exonération, que la Cour des comptes recommandait de supprimer dès 2017, profite autant au bailleur qui ne construit rien qu'à celui qui bâtit. La redistribuer intégralement ne retire donc rien au logement social : elle en change seulement la destination. Un bailleur qui produit sera mieux traité qu'aujourd'hui, un bailleur qui gère un patrimoine sans produire le sera moins.
Trois décisions accompagneront cette réforme. La vente à perte du logement social sera interdite dans les opérations mixtes, logement par logement : le logement social y est parfois cédé 30 à 50 % sous son coût de revient, écart compensé par une majoration de 10 à 20 % du prix des logements libres, subvention cachée que les accédants paient à leur insu sans qu'elle ait jamais été votée. Le programme de rénovation urbaine ne sera pas renouvelé après le NPNRU en 2030, tous les engagements pris étant honorés. Les aides personnelles au logement seront recentrées.
Les programmes de rénovation urbaine ont transformé près de mille quartiers délaissés, et ce bilan mérite d'être reconnu. Mais leur objectif principal, la mixité sociale, n'a pas été atteint : l'évaluation de France Stratégie de février 2024 montre que dans les trois quarts des quartiers, l'impact est quasi nul.
Le projet « Logement ».
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Bailleur privé
Assurer la rentabilité de l’investissement locatif pour relancer l’offre.
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Loi SRU
Mettre fin au quotas SRU, construire des logements sociaux selon les besoins locaux.
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